Arredamento eclettico
Scopriamo insieme quali limiti ha chi vive in un condominio.
Regolamento condominiale: divieti e limiti
Nel momento in cui nasce il condominio i soggetti, titolari di una quota di proprietà piena ed esclusiva, divengono nel contempo contitolari di parti e zone comuni.
Da ciò nasce l’esigenza di una norma regolamentare (regolamento condominiale) tesa non solo a disciplinare l’uso dei beni comuni ma anche a determinare le sanzioni per la sua inosservanza.
Amministrazione condominiale
Nell’amministrare un condominio ci si può imbattere in una triplice eventualità:
– esiste un regolamento approvato a maggioranza dall’assemblea condominiale (regolamento assembleare);
– manca un regolamento condominiale;
– esiste un regolamento predisposto dal costruttore, che ha carattere convenzionale e che vincola tutti i successivi acquirenti (regolamento contrattuale).
Regolamento assembleare
Il regolamento può e deve essere formato dall’assemblea, quando i condòmini sono superiori a dieci, con l’intervento favorevole della maggioranza stabilita all’articolo 1136, comma 2, c.c.
In questo caso il regolamento prende il nome di regolamento assembleare o di regolamento approvato a maggioranza.
Tale regolamento deve avere un contenuto necessario, consistente in un complesso di norme destinate a regolare l’uso delle cose comuni, la loro amministrazione, la ripartizione delle relative spese, la tutela del decoro nell’edificio.
Regolamento condominiale
Solo se i condòmini sono più di dieci il regolamento è obbligatorio ai sensi dell’articolo 1138 c.c., il quale statuisce, per converso, la mera facoltatività dell’adozione del regolamento condominiale nel caso in cui i condòmini siano inferiori ad undici. In tale ultimo caso la vita condominiale sarà comunque regolata dalle norme del codice civile ed in particolare, dagli articoli dal 1117 al 1139 nonché dalle disposizioni di attuazione del codice civile (articoli dal 61 al 72) e da eventuali leggi speciali.
Regolamento contrattuale
Il costruttore del caseggiato impone, già negli atti di vendita, il relativo regolamento.
La stessa situazione si verifica quando il regolamento è predisposto dall’unico originario proprietario, prima che le diverse unità immobiliari siano cedute a terzi.
Generalmente detto regolamento, anche se non inserito testualmente nel contratto di compravendita, ne fa parte integrante, purché espressamente richiamato ed approvato (Cass. 5769/1978; sulla natura del regolamento contrattuale cfr. Cass. 12291/2011).
Il regolamento contrattuale così predisposto oppure approvato con il consenso unanime dei condomini, può contenere limitazioni, di carattere generale ed astratto oppure particolare, in ordine all’uso della cosa comune ed anche attribuire ai titolari di alcune unità immobiliari diritti maggiori rispetto ad altri o prevedere servitù sui beni in comune o vincoli di destinazione alle proprietà singole.
Non sono mancate pronunce di segno opposto (Cass. 16.02.2005 n. 3104 e Cass. 11.04.2014 n. 8606).
Per completezza di disamina occorre però dire che qualora il proprietario dell’edificio introducesse clausole atipiche il condomino può sempre rifiutare di accettare quelle che comportano assunzione di obblighi o limiti ai propri diritti.
Il divieto di destinazione degli immobili
Tali disposizioni, quando sono espressamente accettate dagli acquirenti che approvano il regolamento, assumono carattere di convenzioni e come tali sono vincolanti sia per gli acquirenti medesimi, sia per i partecipanti al costituendo condominio, risultando opponibili anche ai terzi se trascritte (Cass. n. 1681/1983).
La caratteristica saliente di tali convenzioni è che esse possono anche vietare una o più possibili destinazioni degli immobili condominiali.
Premesso che i divieti e le limitazioni posti dal regolamento contrattuale alle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, come per esempio i vincoli ad una determinata destinazione o il divieto di mutare quella originaria.
Devono essere formulati in modo chiaro e contenere sia l’elencazione delle attività vietate sia il riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare (Cass. n. 6299/2015).
Ciò posto con sentenza n. 14898/2013 la Suprema Corte ha stabilito che il regolamento predisposto dall’originario unico proprietario del complesso di edifici e accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto, qualora trascritto nei registri immobiliari, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo.
Per cui, conclude la Suprema Corte, non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi dell’articolo 2659 c.c., comma 1, n. 2, e articolo 2665 c.c., occorre indicarne le specifiche clausole limitative (Cass. nn. 17493/14 e 7515/86) affinchè esse possano essere opposte ai terzi.
Conclusioni
Per gestire al meglio i rapporti con gli altri abitanti del condominio basta rifarsi a un piccolo elenco di piccole norme che è bene seguire per una coabitazione serena.
Le regole di condominio non sono solo legate al buon senso e all’educazione: sono frutto di un elenco di normative controfirmate da tutti i condomini le quali, per essere rettificate, hanno bisogno di un’approvazione unanime.
Questo vuol dire che nel regolamento condominiale che avrete approvato insieme agli altri condomini, avrete probabilmente sottoscritto delle regole che vietano l’uso della palla da parte dei bambini.
Oppure regolamenti che riguardano l’estetica delle facciate, non solo dal punto di vista architettonico, ma anche da quello decorativo.
Ricordatevi di controllare sempre se quel particolare obbligo o divieto è già contenuto nel regolamento del vostro condominio, se le regole del condominio vengono infrante si può incorrere in sanzioni che va dalle 200 euro fino alle 800 euro in caso di recidiva.
La somma della multa verrà depositata dall’Amministratore nel conto deposito dello stabile e utilizzata per le spese ordinarie del condominio. Una curiosità? Anche lo stesso Amministratore di condominio è tenuto al rispetto delle regole condominiali!
Cosa aspettate? Contattateci al numero 02 9038 4183 o scriveteci nell’apposita pagina!
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